Jorge Sánchez Herrera – Nómena Arquitectura
Arquitecto/Urbanista
La semana pasada elogié que algunas municipalidades hayan comenzado a reducir las áreas mínimas requeridas para construir departamentos. Es un tema que he tocado incontables veces, pues “inflar” las áreas mínimas resulta abiertamente discriminatorio y limita el acceso a la vivienda a muchas personas y familias. Junto a estas políticas, los distritos han comenzado también a reducir los requisitos de estacionamientos por departamento, adecuándose más a la demanda real y de acuerdo a políticas contemporáneas de desincentivación del uso del auto.
Aplaudo ambas medidas, pero falta un punto muy importante en la discusión. Hace unos meses, en mi columna “Plata Enterrada”, hice un cálculo rápido sobre la cantidad de dinero que los promotores se veían obligados a enterrar en sótanos para atender los absurdos requerimientos de estacionamientos que entonces regían. Hice el cálculo con un edificio multifamiliar cerca a la Clínica Americana, en el límite entre San Isidro y Miraflores, donde hoy debe haber unos 15 proyectos en venta. Es decir, comprar una casa para construir un edificio era ya, antes de la reducción de los requisitos de hace unas semanas, un muy buen negocio.
Entonces, si los promotores hoy solo tienen que construir la mitad de los estacionamientos, y pueden ahorrarse la construcción de esos sótanos, ¿quién se queda con ese 10% de utilidad adicional del negocio? No soy un experto en economía urbana, pero la respuesta rápida sería el promotor, pues es poco probable que el precio de la vivienda baje. Además, intuyo que, con el tiempo, ese valor “extra” ya no será del promotor, sino de los propietarios de las casas o terrenos en venta.
En cualquier caso, ¿no sería más lógico que si es el Estado (vía municipios) quien regula los parámetros de construcción del suelo urbano y, por tanto, otorga el valor real a cada lote según su potencial edificable, sea el mismo Estado (es decir, todos nosotros) quien se beneficie de una parte de esta plusvalía?
Para ser más claro. Estoy seguro de que todos los promotores que entienden su rol como constructores de la ciudad estarían de acuerdo en que buena parte de ese 10% de utilidad que se genera al reducir los requisitos de estacionamientos sea “capturado” por los municipios y empleado en el desarrollo de infraestructura urbana (alcantarillado, espacio público, alumbrado, áreas verdes y otros servicios), que finalmente repercutirá en el valor de sus propios proyectos.
La discusión sobre la captura de la plusvalía urbana y su uso en fondos destinados a desarrollo urbano es moneda corriente en las principales capitales de Latinoamérica y el mundo. Aplaudo que algunos municipios estén poniendo sobre la mesa temas en los que hemos estado atrapados en el tiempo. Pero si vamos a tener esta discusión, tengámosla completa.
NOTAS RELACIONADAS
’Un paso pa´delante y otro para atrás’, por Jorge Sánchez Herrrera
‘Viviendas en primer piso’, por Jorge Sánchez Herrera
‘Óvalos’, por Jorge Sánchez Herrera