Jorge Sánchez Herrera – Nómena ArquitecturaArquitecto/Urbanista jorge@nomena-arquitectos.com
El mes pasado, la promotora inmobiliaria para la cual diseñamos un edificio multifamiliar le vendió un departamento de tres dormitorios y con tres estacionamientos a una familia joven que vive en el mismo barrio del nuevo edificio en construcción. Trabajan en casa o en una oficina que está muy cerca, al igual que el colegio de sus niñas, por eso solo tienen un auto. No tienen planes para ocupar los otros dos estacionamientos.
Los parámetros municipales le exigen al promotor que todos los departamentos con dos o más dormitorios tengan, al menos, tres estacionamientos. En el mismo edificio, los departamentos de dos dormitorios han sido comprados por parejas jóvenes sin hijos o con un hijo recién nacido, que en muchos casos tienen un máximo de dos autos. Si la misma Municipalidad limita la cantidad de dormitorios al tamaño del departamento (150m2 para dos dormitorios en este caso) ¿Quiénes creen que ocuparán esos estacionamientos adicionales?
Estos parámetros resultan en que este edificio tenga 1,600m2 techados solo para estacionamientos en sótanos, o sea, el 42% del área techada total del mismo. Es decir, casi la mitad de la inversión queda enterrada con muchos de los estacionamientos, como pasará en este caso, sin utilizarse.
Esta fórmula genera varios problemas. El primero es que hace que muchas veces desarrollar un edificio sea económicamente inviable. El segundo es que promueve una política de fomento del uso del auto. Cuando en el mundo los parámetros más bien ponen límites máximos a la cantidad de espacios de estacionamiento (como ya lo comenzó a hacer San Isidro en su gestión anterior), aquí las municipalidades siguen pensando en mínimos.
Y el tercero es que es una forma absolutamente irracional de utilizar la inversión privada para construir infraestructura y ciudad. Porque si se siguen haciendo edificios es porque, a pesar de estos parámetros, sigue siendo un buen negocio. Entonces, si en este proyecto el requisito de estacionamientos se hubiese correspondido con la demanda real (el 50%), entonces solo hubiese sido necesario construir la mitad de los sótanos, y ese 21% de la inversión podría haberse ahorrado o, mejor aún, pagado al Estado para que sea bien invertido en mejorar los sistemas de transporte público, o en mejorar la infraestructura vial para sistemas de movilidad sostenibles, o en más y mejores espacios públicos, etc.
Estoy seguro de que los promotores no tendrían problemas en pagar estas sumas en forma de impuestos para que sean reutilizados en la ciudad. Además, de cualquier forma, construir menos sótanos les significaría menos tiempo de obra y, por tanto, más utilidad. No hablamos de poca plata. En el caso del edificio del ejemplo, el 21% del costo de obra representa casi $600,000. Ahora imaginen que las Municipalidades, que siempre están cortas de presupuesto, tengan disponible ese monto multiplicado por los cientos de edificios nuevos que se construyen cada año.
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