23 de octubre de 2017

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'Plusvalías Urbanas', por Jorge Sánchez Herrera

“Se calcula el valor del predio antes de la obra o acción pública, se compara con su valor posterior y se determina el tributo sobre la diferencia”.

'Plusvalías Urbanas', por Jorge Sánchez Herrera Foto: Creative Commons

Jorge Sánchez Herrera – Nómena Arquitectura
Arquitecto/Urbanista
jorge@nomena-arquitectos.com

Hace unos meses escribí sobre el caso del empresario vinculado, por un lado, con la entrega de la obra Costa Verde Callao a Odebrecht, y por otro, al proyecto cultural Fugaz, en el Centro Histórico del puerto. Escribí sobre la ausencia del Estado en la regulación del suelo, pues junto con el desarrollo del proyecto cultural en sí, el plan de los promotores incluía la compra de una serie de propiedades que, sin dudas, incrementarían su valor una vez terminada la nueva autopista.

El concepto de plusvalía urbana tiene cientos de años. La idea de capturar el incremento del valor del suelo urbano sobre el cual el propietario no hizo ningún aporte, pues este es resultado de una acción u obra pública, se utiliza actualmente en países vecinos como Brasil o Colombia, donde la Ley de Desarrollo Territorial permite la recuperación de la plusvalía en tres casos: la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana; el cambio de uso del suelo a uno más rentable, de vivienda a comercio, por ejemplo; y un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, como aumentar el número de pisos permitidos.

Esta captura de valor resulta de un análisis que evalúa el impacto económico en la plusvalía por parte de obras del Estado, como la construcción de una red de metro, una pista, servicios públicos, parques; o acciones del Estado como los cambios de zonificación. En simple (aunque realmente no lo es): se calcula el valor del predio antes de la obra o acción pública, se compara con su valor posterior y se determina el tributo sobre la diferencia.

En los últimos años, los distritos limeños han cambiado su zonificación, incrementando las alturas permitidas y permitiendo otros usos además de la vivienda. Esto, con sus matices, está bien; la ciudad debe buscar mayores densidades e intensidades. Pero este incremento de gente viviendo en un mismo lugar no ha venido acompañado de inversión en infraestructura pública: agua y desagüe, energía, transporte o espacios públicos.

En parte por corrupción e incapacidad de gasto, pero en gran medida por falta de recursos, los distritos son casi los mismos que hace veinte años en términos de servicios públicos. Todos los millones de dólares que resultan de cambiar un RDB (vivienda de 3 a 5 pisos) hacia un CZ (Comercio en el que podría no haber límite de altura) han ido directamente al bolsillo de privados y empresas inmobiliarias. Con excepción del obvio incremento de la recaudación mediante impuestos de alcabala, prediales y arbitrios, no han existido mecanismos para recuperar los incrementos de valor generados por el mismo Estado.

La discusión me parece relevante en momentos en que se ha retomado la construcción de la Línea 2 del Metro y se habla del destrabe de las dos siguientes. ¿Quién se beneficiará con el incremento de valor de los predios por donde pase el tren? Puede que hablar de esto sea aquí un sacrilegio para el mercado, pero para imaginar una ciudad sostenible en el tiempo debemos pensar en mecanismos que permitan al Estado brindar servicios y equipamiento acorde a su crecimiento.

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